Vastgoed
Uit de categorie wal/schip: nadat we jarenlang hebben gehoord dat er wel wat
problemen waren in de Nederlandse kantorenmarkt, maar dat we toch vooral
naar de kansen moesten kijken (google Nederlandse Kantorenmarkt Kansen en je
leest dit mantra op meer dan 50 duizend pagina’s), blijken nu de problemen
toch wat te nijpend om ze bagatelliseren: het FD pakt uit met “Leegstand
kantoren aangepakt”

Er is, zo gaat dat kennelijk in Nederland, enige tijd geleden een ‘stuurgroep’
ingesteld om de angstige geluiden die al tijden buiten de direkte
belanghebbenden klinken, te onderzoeken:
“Om de kantorenmarkt in Nederland weer gezond te maken, moeten banken en
beleggers voor ongeveer € 7 mrd afschrijven op hun bezittingen. Dat blijkt
uit een berekening die de stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren heeft
uitgevoerd. In de stuurgroep proberen beleggers, projectontwikkelaars en
lokale overheden een oplossing te vinden voor de hardnekkige leegstand van
kantoren. Die is opgelopen tot bijna 15%. Volgens Hans
de Jonge, voorzitter van de stuurgroep, lopen we ‘grote maatschappelijke
schade op’ als maatregelen uitblijven.”

Hoe erg is 7 miljard?
Juist vanwege de “beleggers, projectontwikkelaars en lokale overheden” waaruit
de stuurgroep bestaat, ben ik zeer benieuwd naar die berekening dit tot de 7
miljard euro afschrijving leidt., maar ik heb ‘m helaas nog niet gevonden.
Kijk, 7 miljard euro is een groot bedrag, maar het zegt weinig als je de
grootte van de kantorenmarkt waarover afgeschreven moet worden niet weet.

Begin dit jaar kwam ABN Amro, in een ‘Kansen
voor Kwaliteit ’ rapport met een schatting: “Belang van de Nederlandse
kantorenmarkt – In 2010 brengen deze ontwikkelingen ons tot een
kantoorvoorraad van 48 miljoen vierkante meter met een leegstandspercentage
van ±14%, waarvan naar schatting meer dan 5% structureel van aard is. Deze
voorraad vertegenwoordigt een waarde van naar schatting meer dan 80 miljard
euro, waarvan bijna 50 miljard in handen is van beleggers. De
kantoorbeleggingen worden voor ongeveer 42% gedaan door Nederlandse en
buitenlandse pensioenfondsen en andere institutionele beleggers.”

Niet transparant
Als we van die 80 miljard uitgaan, dan is 7 miljard zo’n 9%. Da’s niet weinig,
maar ik wordt altijd wat huiverig als beleggers hun eigen bezittingen mogen
bepalen, en als je zoiets netjes wilt zeggen dan zeg je dat de waardering
niet transparant is. En DNB is een nette partij, dus die
schreef in april dit jaar “Daarnaast blijft het risico aanwezig dat
financiële instellingen worden geraakt door verdere prijsdalingen op
Europese vastgoedmarkten. Op de Nederlandse kantorenmarkt dreigt
bijvoorbeeld structurele leegstand. Om te voorkomen dat verliezen verborgen
blijven, is het belangrijk dat banken, verzekeraars en pensioenfondsen
transparant zijn over hun investeringen in vastgoed en in landen die door de
schuldenproblematiek zijn getroffen. Tevens moet de waarde van deze
investeringen voorzichtig genoeg worden ingeschat.”

Die laatste zin is een nette manier om te schrijven ‘die investeringen staan
te hoog in de boeken’. (Tussen haakjes: voordeel van het op deze manier
opschrijven is natuurlijk dat je conclusies zoals de mijne altijd kan
ontkennen.)

En dat is iets waar ook de AFM naar kijkt: “Bepaling
van de reële waarde van vastgoedbeleggingen - De waardering van
vastgoedbeleggingen blijft actueel, mede als gevolg van de huidige
economische ontwikkelingen. Van belang hierbij is dat de methoden en
belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de
reële waarde van vastgoedbeleggingen worden toegelicht.
Het gaat daarbij vooral om (i) de invloed van zogenoemde huurvrije perioden en
leegstand, (ii) de gehanteerde discontovoeten en (iii) veronderstelde
ontwikkelingen van de huren. Deze toelichting kan in een aantal gevallen
beter.”

Ook de AFM is een nette partij. Ik zou schrijven dat die toelichting in veel
gevallen niet klopt. Maar daarom ben ik ook geen toezichthouder. En je zou
maar toezichthouder van deze sector zijn… voor je het weet heb je ook me de
accountants en notarissen te maken en als er uiteindelijk verliezen genomen
moeten worden krijg je de schuld ook nog. Je moet dan sterk in je schoenen
staan. Maar het begin is er: zeven miljard euro

Taboe vastgoedland
Waarom ‘het begin’? Omdat het grote taboe in Den Haag en Vastgoedland nog
steeds is: het gevaar van de Nederlandse huizenmarkt. Gewaardeerd econoom Rick
van der Ploeg waarschuwde eerder
dit jaar “Van der Ploeg spreekt in de NRC van een ‘moral
hazard’-probleem dat niet bespreekbaar is in Den Haag. Doordat veel van de
risico’s van lenende consumenten elders neerslaan, wordt ongewenst gedrag
aangemoedigd. Welke politicus zegt dat 6 ton aflossingsvrij lenen in veel
gevallen een teken is van boven je stand leven? Nederlandse huishoudens
waren tien jaar geleden al wereldkampioen hypotheekschuld. Als zij in de
problemen komen, hebben de banken ook een probleem.”

En als je een leuke discussie over onze vastgoedmarkt op gang wil brengen,
citeer dan uit “The
Overvalued Housing Market in the Netherlands: a Conspiricy of Silence”
uit 2010:
“Adopting a methodologically sound household life-cycle perspective, and using
official data and statistics on relevant variables, our analysis shows that
Dutch real house prices are now at broadly twice the level which corresponds
with long-term sustainability. In other words, currently the housing market
for owner-occupiers in the Netherlands is overvalued by around 100%”

Het wordt nog een hele kunst om de ballon beheerst leeg te laten lopen.

Jacob Jurg is verbonden aan AFS en
verantwoordelijk voor nieuws en research.

Volg de markten op Z24 Beurs

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl